1. L’électricité : priorité absolue

Franchement, c’est LE truc à vérifier en premier. Un tableau électrique d’époque, c’est joli pour les nostalgiques, mais pas top niveau sécurité. Câblage vétuste, prises non conformes, installation triphasée inutile… Tu veux pas prendre le risque de tout faire sauter en branchant une cafetière, si ?

Et si t’as un doute, fais venir un électricien pour un diagnostic complet. Perso, dans une maison à Coutances, on a découvert des fils en tissu… planqués sous du lambris. La totale. Et pour te faire accompagner ou trouver des bons conseils, ce site m’a été bien utile : https://menuisier-conseil.fr. Tu y trouves des infos pratiques et pas mal de retours d’expérience, c’est pas du blabla théorique.

2. La toiture : si elle fuit, t’es foutu

Alors oui, c’est pas sexy. Mais une toiture en mauvais état, ça peut ruiner tout le reste. Infiltrations = humidité = murs qui cloquent, isolation qui moisit et facture salée à la clé. Même si visuellement elle semble correcte, pense à vérifier les tuiles, les solins, les gouttières… Et surtout l’état de la charpente. Les petites bêtes adorent le bois ancien, surtout quand il fait humide.

Un charpentier t’en dira plus en montant dans les combles. Et ne te dis pas “on verra ça plus tard” : si t’as une fuite dès le premier hiver, tu vas le regretter.

3. L’isolation (et le chauffage, tant qu’on y est)

Si t’achètes dans l’ancien, y’a 90 % de chances que l’isolation soit nulle. Les murs sont froids, les fenêtres en simple vitrage (avec un peu de chance, t’as du bois qui gondole), et l’air passe de partout. Bref, tu chauffes la rue. Dans la Manche, en plein mois de février, je te jure que ça pique.

Faut donc isoler intelligemment : combles, murs intérieurs ou extérieurs selon les cas, et évidemment les fenêtres. Le tout, sans étouffer la maison — surtout si elle est en pierre. Et tant qu’à faire, change ce vieux convecteur grésillant pour un système un peu plus sobre. Une pompe à chaleur ou un poêle à granulés, ça change la vie (et la facture EDF).

4. La plomberie : souvent, c’est la jungle là-dessous

Personne n’aime s’y coller, mais crois-moi, faut regarder sous l’évier. Dans l’ancien, les canalisations peuvent être en plomb (interdit), en cuivre vert-de-gris, ou même… bouchées de calcaire. Et ça, tu le découvres souvent quand il est trop tard. T’as aussi des ballons d’eau chaude énormes, planqués dans un coin du grenier, qui consomment comme des bœufs.

Mon conseil ? Vérifie le débit, la pression, et surtout les fuites. Même les petites. Parce qu’une micro-fuite dans un mur, ça peut devenir un vrai cauchemar.

5. Les menuiseries et les ouvertures : pas juste une histoire de déco

Changer les fenêtres, c’est pas que pour faire joli. C’est souvent vital pour le confort thermique… et phonique. Si t’achètes en centre-ville de Saint-Lô, et que t’as encore les fenêtres d’origine en simple vitrage, tu vas vite comprendre pourquoi ça vaut le coup de les changer. Bruit, courants d’air, sensation de froid même chauffage à fond… c’est pas vivable.

Et attention : toutes les menuiseries ne se valent pas. Ne tombe pas dans le piège du bas de gamme “pas cher posé vite”. C’est souvent du court terme. Mieux vaut investir un peu plus et dormir tranquille.

Et le reste alors ?

Bien sûr, y’a plein d’autres trucs à revoir : l’humidité dans la cave, les revêtements au sol, les murs tordus ou moisis, la ventilation souvent inexistante… Mais si tu sécurises les cinq points ci-dessus dès le départ, t’as déjà fait 80 % du job critique.

Et toi, t’as déjà découvert des surprises en rénovant ? Une anecdote improbable ?

En tout cas, une chose est sûre : acheter dans l’ancien, c’est une aventure. Mais si tu sais où poser les bonnes questions dès le départ, ça peut devenir une vraie pépite. Bon courage — et bon chantier !

L’article Achat immobilier ancien : que faut-il rénover d’urgence ? est apparu en premier sur Espace manche.

Il y a des endroits où les programmes neufs poussent comme des champignons, et pas juste pour faire joli : il y a une vraie demande locative derrière. Et c’est là que ça devient intéressant pour toi. Si t’as jamais jeté un œil à ce que propose https://ideal-construction.fr, c’est peut-être le moment. Ils ont un bon flair pour les zones qui bougent, avec des chantiers qui tiennent la route et des projets bien pensés (et pas hors de prix).

Pourquoi investir dans le neuf, déjà ?

On va pas se mentir : acheter dans l’ancien, c’est souvent plus sexy sur le papier. Un cachet, des hauteurs sous plafond… mais aussi des travaux, des galères, des normes qui datent de Mitterrand. Avec le neuf, t’es tranquille sur la partie technique : tout est aux dernières normes, isolation nickel, frais de notaire réduits, et en bonus t’as parfois du Pinel (quand c’est encore jouable). Bref, moins de stress, plus de visibilité.

Et si tu choisis bien ta ville, tu peux viser une rentabilité brute de 4 à 6 %, voire un peu plus dans certains cas. Bon, on n’est pas à Dubaï, mais quand même.

Top des villes où ça vaut vraiment le coup

1. Montpellier : un classique qui tient la barre

Montpellier, c’est pas nouveau, mais c’est toujours aussi rentable. Beaucoup d’étudiants, une population jeune, des besoins en logement constants. Le quartier de Port-Marianne, par exemple, est en pleine transformation : immeubles neufs, tram qui arrive, écoles, commerces… On y trouve du neuf autour de 4 500 €/m², et les loyers suivent. C’est pas Paris, mais c’est pas donné non plus.

2. Rennes : la bonne surprise de ces dernières années

Tu pensais que la Bretagne, c’était que des maisons en granit au bord de la mer ? Détrompe-toi. Rennes explose. Ligne à grande vitesse, entreprises qui s’installent, étudiants en masse… et surtout, des programmes neufs bien pensés, pas trop chers encore (entre 3 800 et 4 300 €/m²). Et dans certains quartiers comme Beauregard ou La Courrouze, la demande est constante.

3. Angers : la ville qui monte en silence

Angers, c’est la discrète du classement. Mais les chiffres sont là : +15 % de population en dix ans, ville étudiante, transports en commun efficaces, qualité de vie au top. Et les prix ? Encore largement accessibles : on trouve du neuf à moins de 4 000 €/m². Louer à des jeunes actifs ou à des familles, c’est pas un problème ici. La rentabilité tourne souvent autour de 5 %.

4. Metz : oui, Metz !

Alors celle-là, elle m’a surpris. Metz, dans l’imaginaire collectif, c’est pas forcément la ville où on rêve d’investir. Et pourtant. Avec le renouveau du centre-ville, la modernisation des transports (coucou Mettis) et des programmes neufs bien placés, les investisseurs y trouvent leur compte. Surtout que les prix restent doux : autour de 3 000 €/m² en moyenne. Un vrai bon plan pour ceux qui veulent se lancer sans exploser leur budget.

Et en Normandie alors ?

Bah oui, parlons local ! Dans la Manche, quelques coins commencent à sortir la tête de l’eau niveau rentabilité. Cherbourg, par exemple, grâce au dynamisme naval et à la zone portuaire, attire pas mal de monde. Des programmes neufs apparaissent, pas encore trop chers, avec une demande qui monte lentement mais sûrement.

Et Coutances ? Moins connu, mais il s’y passe des choses. On voit des projets neufs proches des écoles, du centre. Si t’es prêt à miser sur le long terme, ça peut devenir très rentable, surtout que les prix d’achat sont encore très bas.

Ce qu’il faut regarder avant de signer

Un conseil d’ami : regarde toujours la tension locative. Une belle résidence, si personne veut y vivre, ça sert à rien. Regarde aussi la qualité du promoteur, les charges de copro, les aménagements autour. Une station de tram à 300 m, ça change tout.

Et pense à visiter, même si c’est du neuf. Oui, je sais, y a pas encore de murs, mais sentir l’ambiance du quartier, c’est précieux. Perso, je me suis déjà fait avoir en pensant qu’un endroit était calme, alors qu’en fait, y avait une déchetterie pas loin (véridique).

Alors, on investit où ?

La vérité, c’est qu’il n’y a pas UNE ville parfaite. Tout dépend de ton budget, de ton objectif (loyer régulier ou plus-value à la revente), et de ta tolérance au risque. Mais une chose est sûre : le neuf, bien choisi, peut vraiment rapporter. Et surtout, il te fait dormir plus tranquille.

Alors ? Tu vises quelle ville toi ?

L’article Investir dans le neuf : les villes où la construction offre la meilleure rentabilité est apparu en premier sur Espace manche.

Mais ne paniquez pas trop vite. Un refus de crédit immobilier, ça ne veut pas dire que tout est foutu. Il y a des solutions — réelles, concrètes — pour faire bouger les lignes. Je vous les partage ici, sans bla-bla inutile.

1. Comprendre précisément pourquoi votre prêt a été refusé

Ça paraît basique, mais c’est le premier réflexe à avoir. Et trop souvent, on l’oublie. La banque ne vous dit pas toujours clairement ce qui coince. Pourtant, sans ce diagnostic, difficile de trouver la bonne parade.

Le plus fréquent ? Un taux d’endettement trop élevé (au-dessus de 35 %, assurance comprise), des revenus jugés trop instables, ou un apport personnel insuffisant. Parfois, c’est plus subtil : un fichage Banque de France oublié, un crédit à la conso qui traîne, ou une situation pro un peu floue (genre freelance débutant ou période d’essai).

Mon conseil : appelez votre conseiller, demandez une explication nette. Et si vous avez fait appel à un courtier, c’est encore mieux : il saura lire entre les lignes.

2. Faire appel à un courtier (si ce n’est pas déjà fait)

Si vous avez tenté un prêt seul, sans courtier, c’est peut-être là que ça a coincé. Les banques, en 2025, sont devenues plus frileuses. Le HCSF (le régulateur) impose des règles strictes, et chaque dossier est scruté à la loupe. Un courtier, lui, sait comment présenter votre profil sous son meilleur jour. Vraiment.

Et je parle pas de magie. Juste de mise en forme, de timing, de ciblage. Il connaît les banques qui acceptent les profils atypiques, il sait quand insister, quand temporiser. Et il a accès à des accords que vous, en tant que particulier, n’obtiendrez jamais directement.

Astuce : certains courtiers sont spécialisés dans les refus de prêt. Demandez-leur clairement : « Est-ce que vous avez déjà récupéré un dossier comme le mien ? » Vous verrez vite s’ils savent de quoi ils parlent.

3. Optimiser son dossier pour un nouveau passage en commission

Ok, vous avez été recalé. Mais ce n’est pas un carton rouge définitif. Il est souvent possible de représenter votre dossier, dans la même banque ou ailleurs. Mais cette fois, il faut arriver armé.

• Réduisez vos crédits à la consommation (ou remboursez-les si possible).
• Reconstituez un petit matelas d’épargne. Même 3 000 à 5 000 € peuvent faire la différence.
• Stabilisez votre situation pro : attendez la fin d’une période d’essai, passez CDI si possible.
• Augmentez l’apport, même un peu (vente d’un véhicule, don familial, PEL).

Exemple : une de mes connaissances avait vu son prêt refusé à cause d’un taux d’endettement de 36 %. Elle a tout simplement augmenté son apport de 4 000 € grâce à un prêt familial… et ça a débloqué le crédit. Comme quoi, des fois, ça se joue à peu.

4. Changer de banque (vraiment, ça change tout)

Ça peut paraître bête, mais toutes les banques ne fonctionnent pas pareil. Certaines sont plus ouvertes aux indépendants, d’autres aux jeunes acheteurs, d’autres encore aux projets dans le neuf. C’est comme ça.

Donc si la Banque A dit non, la Banque B peut dire oui. À condition d’adapter un peu le dossier, bien sûr. Et là encore, le courtier est votre meilleur allié.

Attention : ne vous épuisez pas à faire 12 banques vous-même. Ça laisse des traces dans les fichiers internes et ça peut envoyer un signal négatif. Mieux vaut viser 2 ou 3 établissements bien choisis, et bien préparés.

5. Modifier le projet pour le rendre finançable

Bon, parfois, c’est le projet lui-même qui coince. Trop ambitieux par rapport à vos revenus. Trop de travaux. Trop risqué pour la banque. Et dans ce cas, il faut savoir faire un pas de côté.

Peut-être qu’il faut viser un bien un peu moins cher. Revoir les travaux à la baisse. Ou acheter à deux, si ce n’était pas le cas. Ce n’est pas renoncer, c’est s’adapter pour mieux revenir ensuite.

Un couple m’avait raconté avoir renoncé à un T4 neuf à Caen, trop cher pour leur budget. Ils ont finalement trouvé un T3 ancien, bien placé, 30 000 € moins cher. Et là, le prêt est passé crème. Deux ans après, ils l’ont revendu avec +15 % de plus-value. Comme quoi, plan B ne veut pas dire moins bien.

En résumé

Un refus de prêt, c’est jamais agréable. Mais c’est pas une fin en soi. Avec un peu de recul, un bon accompagnement, et quelques ajustements, vous pouvez relancer la machine. Sérieusement.

Le plus important ? Ne pas rester seul dans son coin, à ruminer. Parlez, questionnez, adaptez. Il y a des solutions. Et souvent, elles sont plus accessibles qu’on ne l’imagine.

Et vous ? Vous en êtes où dans votre projet ? Vous avez déjà vécu un refus ? Racontez. Parce qu’à plusieurs, on trouve plus vite les bonnes réponses.

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Alors on va voir ensemble, sans jargon et sans blabla, ce qui est obligatoire dans une location meublée niveau plomberie. Spoiler : c’est plus qu’un robinet qui goutte ou une douchette à moitié cassée. Et si t’as un doute, n’hésite pas à jeter un œil à https://plombier-chartres-28000.com, ils expliquent bien les bases et peuvent même t’aiguiller si t’as un souci concret à régler.

Ce que dit la loi (et qu’il faut vraiment respecter)

On va pas tourner autour du pot : si tu veux que ton logement passe pour une vraie location meublée, t’as un cadre légal précis à suivre. Et dedans, la plomberie, c’est pas un détail.

La loi du 6 juillet 1989, modifiée par le décret de 2015, impose que le logement réponde à des critères de décence. En clair ? Il doit avoir une installation d’eau potable (oui, l’eau qui sort du robinet doit pouvoir se boire), mais aussi un système d’évacuation des eaux usées en bon état. Pas de siphon qui pue ou de fuite qui transforme la salle de bain en pataugeoire.

Et là où certains bailleurs se plantent, c’est sur la partie “meublé”. Parce qu’un meublé, c’est pas juste un lit et un micro-ondes. Il faut aussi que le locataire puisse vivre “normalement”. Donc :

• Un coin cuisine fonctionnel avec un évier (et pas une bassine dans la baignoire, hein).
• Une salle d’eau avec douche ou baignoire, reliée à une arrivée d’eau chaude et froide.
• Des WC — séparés ou non, mais obligatoirement raccordés au réseau d’assainissement.

Tu te dis peut-être que ça tombe sous le sens… et pourtant, j’ai visité un studio à Saint-Lô (oui, Saint-Lô) où le robinet de la cuisine fuyait tellement qu’il fallait une bassine en permanence. C’est pas juste inconfortable, c’est hors des clous.

Les installations “de base” que tu dois absolument avoir

Bon, faisons simple. Voici le minimum vital en plomberie dans une location meublée :

Une alimentation en eau potable

Ça paraît évident, mais l’eau doit arriver en pression suffisante, être claire, sans odeur bizarre. Si ton locataire doit faire bouillir l’eau avant de se brosser les dents, c’est non.

Un système d’évacuation fonctionnel

Douche, évier, lavabo, WC… tout doit être raccordé à une évacuation sans risque de refoulement. Si les canalisations bouchent tous les trois mois, t’as un vrai problème à régler.

Un chauffe-eau (ou équivalent)

Tu peux pas louer un appart sans eau chaude. Même pour une étudiante en stage d’été. Chauffe-eau électrique, gaz, ballon — ce que tu veux, mais ça doit marcher.

Des équipements accessibles et entretenus

Perso, je trouve que c’est là que beaucoup de logements pêchent. Le robinet qui tourne dans le vide, la chasse d’eau qui coule non-stop ou les joints noirs de moisissure… c’est pas tolérable. Et c’est pas qu’une question d’hygiène : c’est légalement inadmissible.

Et côté réparations, qui paie quoi ?

Petite parenthèse, mais importante. Une fois que tout est installé et conforme, faut aussi savoir qui gère quoi si ça coince.

En gros : les petites réparations (changer un joint, déboucher un siphon), c’est souvent pour le locataire. Mais les grosses galères (fuite dans le mur, ballon d’eau HS), c’est pour toi, le bailleur.

Un conseil ? Garde sous le coude les coordonnées d’un bon pro. Mieux vaut réagir vite que de laisser traîner un souci trois semaines… et perdre ton locataire. D’ailleurs, t’as déjà essayé de trouver un plombier en urgence en plein mois d’août ? Bon courage.

Conclusion : mieux vaut prévenir que réparer

Tu veux éviter les emmerdes ? Alors installe bien dès le départ, et choisis des équipements fiables. Un évier premier prix dans une cuisine de location, c’est juste une bombe à retardement.

Et pense toujours à la question clé : Est-ce que je pourrais vivre là-dedans, moi ? Si la réponse est non… alors revois ta copie.

Parce que oui, la plomberie, c’est pas glamour. Mais c’est elle qui fait la différence entre un logement vivable, et un truc qu’on quitte dès qu’on peut.

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Je vais être franc : j’ai vu des biens super bien placés mais dévalorisés à cause de vieilles fenêtres en bois qui coincent ou de baies vitrées coulissantes des années 80. À l’inverse, des logements moyens qui ont bluffé juste parce que les menuiseries étaient nickels, bien pensées, bien posées. Si vous cherchez des pros fiables pour ce type de travaux, jetez un œil à https://menuiserie-paris-guillaume.fr, ils bossent proprement et savent conseiller, ce qui est loin d’être le cas de tout le monde…

Pourquoi les menuiseries jouent autant sur la valeur du bien ?

Franchement, c’est simple : c’est un combo entre l’esthétique, le confort et les performances énergétiques. Une vieille fenêtre simple vitrage en bois, c’est froid l’hiver, bruyant toute l’année, et ça fait fuir les acheteurs. Un double vitrage récent avec une ouverture fluide et un bon design ? C’est rassurant. Et c’est le genre de détail que les visiteurs remarquent sans même y penser.

Et puis y’a le DPE. Bah oui, avec les nouvelles normes, si votre logement est mal noté, il devient beaucoup moins sexy sur le marché. Une bonne menuiserie peut faire gagner un cran ou deux sur l’étiquette. C’est pas magique, mais c’est concret.

Quels matériaux choisir selon vos objectifs ?

Le PVC : le rapport qualité/prix imbattable

Si vous cherchez l’efficacité sans exploser le budget, le PVC reste le champion. Bien isolant, peu d’entretien, et franchement, les modèles récents sont plutôt jolis (on est loin du blanc cheap des années 90). Idéal pour de la location ou une revente rapide.

Le bois : pour le cachet et les biens de caractère

Alors là, si votre bien est ancien, avec du charme – genre maison en pierre ou appart haussmannien – le bois reste un must. C’est beau, c’est noble, et ça valorise immédiatement. Par contre, faut aimer l’entretien régulier. Et ça chiffre plus vite.

L’aluminium : design et haut de gamme

L’alu, c’est pour les maisons modernes, les grandes baies vitrées, les projets qui claquent. C’est plus cher, mais c’est ultra résistant et très esthétique. Ça fait tout de suite monter le standing perçu. Pour un bien que vous vendez haut de gamme, ça peut faire la différence.

Quels types d’ouvertures valorisent vraiment ?

Tout dépend de la pièce et de l’usage. Les ouvertures à la française sont encore les plus classiques, mais pensez aussi aux oscillo-battants, super pratiques en cuisine ou salle de bains. Les baies coulissantes, elles, donnent de l’amplitude et de la lumière. Et dans une pièce de vie, ça change tout.

Petit tip : si vous avez une belle vue ou un jardin, ouvrez au max. Mieux vaut investir dans une baie vitrée bien posée que repeindre trois fois le salon. La sensation d’espace, c’est ce que les gens cherchent aujourd’hui.

Et côté couleur, on fait quoi ?

Perso, je suis pour le sobre. Le blanc mat, le gris anthracite, ou le noir profond : ça passe partout, ça fait moderne, et ça vieillit bien. Les couleurs flashy ou imitation bois orange, ça peut vite dater. Mieux vaut rester neutre et laisser l’acheteur se projeter.

Combien ça coûte, et est-ce que ça vaut le coup ?

Comptez entre 400 et 1 200 € par fenêtre, selon le matériau, la taille, le vitrage, la pose… Oui, c’est un budget. Mais sur un bien à 250 000 €, une enveloppe de 5 000 à 10 000 € pour les menuiseries peut clairement faire grimper le prix de vente ou faciliter une négociation tendue. Et pour la location, ça peut vous permettre de louer plus vite, voire un peu plus cher.

Conclusion : investir dans les bonnes menuiseries, c’est rarement une erreur

Que vous vendiez, que vous louiez, ou que vous rénoviez pour habiter, les menuiseries sont un poste stratégique. C’est pas le plus fun, c’est pas ce qu’on voit sur Instagram, mais c’est ce qui fait la diff sur le terrain. Et entre nous, mieux vaut une fenêtre qui ferme bien qu’un carrelage à la mode qui glisse sous la pluie. Non ?

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